Consejos para Invertir en el Mercado Inmobiliario

¿Qué es la inversión inmobiliaria?

La inversión inmobiliaria consiste en la compra de propiedades, venta o arrendamiento de terrenos con el objetivo de ganar rédito económico. Hay varias categorías de bienes raíces, por ejemplo: residencial, comercial, industrial y mixta.

Los bienes raíces residenciales consisten en viviendas multifamiliares, unifamiliares, condominios y casas contiguas. Los inquilinos pueden arrendar o pueden llegar a ser dueños de las propiedades en las que residen. Se considera como propiedad comercial las casas de más de cuatro unidades.

Por otro lado, los bienes raíces comerciales son aquellas propiedades que se emplean con fines comerciales. Estos se clasifican como locales comerciales, oficinas o viviendas multifamiliares. Entre algunos ejemplos de este tipo propiedades tenemos: oficinas comerciales, edificios de apartamentos multifamiliares y comercio minorista como restaurantes.

También tenemos a los bienes raíces industriales. Estas propiedades, como su nombre lo indica, poseen un propósito comercial -industrial, en la que se adquieren inmuebles con objetivos lucrativos, es decir, para arrendarlos a cambio de los dividendos generados por las ganancias y/o beneficio porcentual de la renta. Algunos ejemplos incluyen plantas de energía, fábricas, y almacenes de envío o almacenamiento.

Por último, tenemos la categoría Mixta. En este ámbito, se arman, desarrollan y forjan proyectos inmobiliarios, en los que, a la vez, interactúan varios modelos de negocios pertenecientes al sector inmobiliario. Como ejemplos tenemos la inversión en solares, en los que hay posibilidad de construir sobre ellos viviendas unifamiliares y locales en primer nivel.

¿Cómo invertir en bienes raíces?

En cada categoría de inversión en bienes raíces existe un cúmulo de recompensas y riesgos. Más allá de cómo se invierta en bienes raíces, es primordial elegir las inversiones con sapiencia, analizando los pros y contras de las oportunidades a través de un riguroso proceso de estudio. Esta etapa realizada juega un papel esencial para determinar si una oportunidad de inversión es sólida desde el punto de vista financiero y a la vez si es que es posible cumplir los objetivos económicos.

Una gran cantidad de inversores inmobiliarios prefiere usar la tasa de rendimiento proyectada como un parámetro clave con respecto al análisis de bienes raíces. No obstante, los inversores con mayor experiencia optan por la tasa de capitalización, como una vía preferente para analizar una oportunidad.

¿Cómo desarrollar una inversión inmobiliaria activa?

Con respecto a la inversión activa en bienes raíces, se necesita un conocimiento personal significativo en administración práctica y del sector inmobiliario. De acuerdo al número de propiedades de inversión y la naturaleza misma de esas inversiones, los inversores activos pueden laborar como inversores inmobiliarios a tiempo parcial o completo. Usualmente, invierten en propiedades con pocos propietarios o sólo uno de ellos; además, toman una pertinente responsabilidad con el objetivo de garantizar el éxito necesario de una propiedad de inversión. Por esto, para mejorar el retorno general de la inversión y la tasa de capitalización, los inversores inmobiliarios activos requieren de un conocimiento profundo para invertir en bienes raíces, sumado a una gran sagacidad financiera y buenas habilidades a la hora de negociar.

¿Qué es una venta al por mayor?

La venta al por mayor se da cuando un inversionista firma un contrato para adquirir una propiedad (que supone con un precio por debajo del valor de mercado), y a la que posteriormente vende a otro inversionista a un precio más alto para lograr réditos económicos.

Por lo usual, los mayoristas indagan en propiedades que requieren de renovaciones y reparaciones, una vez reparada la propiedad las venden agregando más valor a estas y obtener un precio más alto. Así, un inversor firmará un contrato para comprar un inmueble y ejecutará un depósito de garantía. En el menor tiempo posible, intentan vender la vivienda a un cambiador de casas con una prima de riesgo, logrando así una ganancia.

La venta al por mayor es una operación arriesgada, que requiere de experiencia y estudios financieros e inmobiliarios. Por otro lado, este tipo de venta requiere de una gestión sólida y un acceso pertinente a una red de compradores potenciales, con la idea de vender la propiedad a un precio rentable y en un plazo breve. Si no es así, se corre el peligro de no lograr ganancias o, incluso, perder dinero.

¿Cómo gestionar las propiedades de alquiler?

Una gestión práctica para las propiedades de alquiler es evidentemente necesaria, aunque sus perspectivas de inversión son a largo plazo. Cualquier tipo de propiedad (comercial, residencial o industrial) tiene el potencial de ser una propiedad de alquiler. Los dueños de propiedades ganan un flujo de efectivo regular (mensual, por lo general) en forma de pagos de alquiler de los inquilinos. Lo anterior puede suministrar un flujo de ingresos constante para los inversores, pero a la vez, demanda mucho trabajo para certificar que las operaciones se desarrollen sin sobresaltos.

En cuanto a los arrendatarios, hay que ser responsable del mantenimiento de la propiedad y para los arrendadores el cobro de la renta, las reparaciones, el mantenimiento de registros y el cumplimiento de todas las leyes aplicables. Teniendo en cuenta la cantidad y la dimensión de las propiedades de alquiler que se tenga, la administración de la propiedad puede ser una labor a tiempo completo o parcial.

¿Qué es un fondo de capital privado?

Un fondo de capital privado es un modelo de inversión en el cual los inversores juntan su dinero en un solo fondo con el objetivo de realizar inversiones en el mercado privado. Por lo general, son sociedades de responsabilidad limitada y poseen un grupo de administración o un solo administrador a cargo. Aunque el gestor administra las inversiones del fondo, no se requiere que los inversores participen de manera regular o directa. No obstante, para los inversores es relevante poseer una buena experiencia en el ámbito financiero e inmobiliario para analizar y entender los potenciales riesgos y rendimientos de cada inversión en las que están involucrados, puesto que los mínimos de inversión suelen ser, por lo usual, bastante elevados.

En relación al acceso a fondos de capital privado, este se encuentra habitualmente restringido a inversores acreditados e institucionales con un patrimonio neto elevado. Además, los fondos de capital privado no suelen ser líquidos y, consecuentemente, se limitan a inversores que pueden inmovilizar cuantiosas sumas de dinero durante largos períodos de tiempo.

¿Cuáles son las consecuencias fiscales de la inversión inmobiliaria?

Los impuestos inmobiliarios pueden ser diferentes según el inversor ya que, como ocurre que otros impuestos asentados ​​en las ganancias, se tienen bajo cálculo las consideraciones individuales. Asimismo, puede variar para cada inversor establecer cuántos impuestos se adeudan y cuándo se gravan. En este ámbito de acción, se consideran varios elementos, tales como los ingresos laborales o el vehículo de inversión y tenencia.

Por lo anterior, es fácil comprender que los impuestos pueden complicarse muy prontamente. No obstante, cuando se desarrollan de buena manera, algunas inversiones inmobiliarias pueden tener la ventaja de ofrecer ahorros fiscales significativos si se requiere ayuda para analizar todas las opciones posibles, es recomendable hablar con un asesor financiero.

Aunque los contextos individuales poseen un impacto significativo en los impuestos, los principios sobre bienes raíces son en su mayoría claros. Los rendimientos conseguidos en las inversiones inmobiliarias se clasifican en dos grupos: apreciación e ingresos. A grandes rasgos, los ingresos conseguidos en bienes raíces dependen de un impuesto sobre la renta y por otro lado, la apreciación está sujeta a un impuesto sobre la ganancia de capital.

¿De qué manera las inversiones activas generan ingresos?

Las inversiones activas, al igual que con las propiedades bajo alquiler, pueden generar ingresos a través de los pagos de arrendamiento. La tributación de esos ingresos depende de varios elementos, pero normalmente, los ingresos obtenidos de una propiedad de alquiler se encuentran sometidos a las tasas de impuesto sobre la renta ordinarias.

Como inversionista activo, el dueño de una propiedad posiblemente reclame los gastos deducibles cometidos, ya sea como seguros, costos de mantenimiento, e impuestos a la propiedad, disminuyendo así la cantidad total de ingresos gravables.

Los costos de depreciación (los cuales pueden incluir costos de mejoramiento de la propiedad), también pueden exigirse con la intención de reducir aún más la obligación tributaria. No obstante, es probable que propietarios de inmuebles deban enfrentar los impuestos sobre la renta tras la venta de la propiedad, sumado a los impuestos sobre las ganancias de capital.

¿Cómo operan las plataformas de inversión inmobiliaria online?

Las inversiones realizadas en las plataformas en línea son una táctica relativamente nueva para el sector inmobiliario. La ventaja es que se puede encontrar excelentes oportunidades de inversión inmobiliaria que, de otra manera, serían difíciles de encontrar.

Por otro lado, estas plataformas inmobiliarias conceden a los inversores la posibilidad de invertir en una cartera diversificada de inmuebles, o en activos individuales. En algunos sitios enmarcan sus acciones en una ciudad, región específica, o en todo el país. Eso sí, hay que decir que varias plataformas de inversión inmobiliaria tienen restricciones, tales como mínimos de inversión, y requisitos de acreditación, pero no todas las poseen.