Ventajas y Desventajas de Iinvertir en Bienes Raíces. Tipos de Iinmuebles

Hay 5 tipos de bienes inmuebles en los que se puede invertir, hay ventajas e inconvenientes en cada uno:

La vivienda

El primero de todos sería el más habitual, el de la vivienda, y digo el más habitual también porque es el que más ofertas tiene.

La ventaja por supuesto es que existe una mayor demanda siempre de inquilinos, hay muchísima gente obviamente, las viviendas las arriendan personas para uso particular, en este caso para vivir, así que la ventaja que tendremos es que siempre va a haber demanda.

La segunda ventaja que tiene obviamente invertir en una vivienda es la facilidad de financiación, en el sentido de que el banco siempre nos va a dar mayor facilidad, nos pedirá un desembolso de inicio menor que con la compra de otros bienes inmuebles.

Y otra ventaja que tiene la inversión en vivienda es que también llegado el caso puede ser de uso propio, podemos darle un uso quizás no en el presente, pero sí en el futuro a esa vivienda, cosas que otros bienes inmuebles puede que no.

Como punto negativo principal de la vivienda es la rentabilidad, dado que la vivienda tiene un precio mayor y una rentabilidad vía alquiler relativamente bajo, esta rentabilidad por supuesto comparado con otros bienes inmuebles es algo  menor.

El segundo aspecto negativo es que necesita una mayor dedicación, normalmente los contratos de alquileres siempre cubren las necesidades que tiene el inquilino, si alguna cosa se estropea o algo ocurre, también depende del contrato que haya de alquiler pero normalmente es el casero o propietario del inmueble o la empresa gestora, porque también hay muchas empresas que se encargan de este tipo de cosas, se requiere de un mantenimiento bastante mayor y por tanto si lo van a hacer ustedes verán que se tendrá que dedicar con frecuencia un tiempo al mantenimiento por requerimientos del inquilino.

Como tercer aspecto negativo que es más bien una amenaza en caso de impago  o mora de que tuviésemos un inquilino que no nos pague, la protección que ofrece la ley siempre es algo lenta y burocrática en caso de que necesitásemos desahuciar al inquilino ya sea por circunstancias de cualquier tipo, por ejemplo una familia con hijos no puede afrontar el pago del alquiler, pues claro desahuciarles pues obviamente es un proceso muy largo y complejo que nos conllevaría un esfuerzo también psicológico a enfrentarnos a ese tipo de situaciones, y ese es uno de los aspectos quizás más negativos que tiene este tipo de inversión.

 

Locales Comerciales

Como segunda opción de inversión en bienes inmuebles tenemos los locales comerciales o bajos comerciales. Al igual que la vivienda éste también tiene sus ventajas y sus inconvenientes.

Como primer punto positivo de los locales comerciales destacaría la rentabilidad y al analizar los distintos tipos de inmuebles verás que este posiblemente tiene una rentabilidad sino la mayor de las rentabilidades.

Como el segundo punto positivo de los locales comerciales sin duda sería el mantenimiento, una vez que tenemos un inquilino en el local comercial y todo funciona bien, ya tocaremos el tema de cómo seleccionar un inquilino y hacer todo el proceso de búsqueda normalmente no son tan problemáticos. Entonces el mantenimiento que tendremos que dedicarle de nuestro tiempo será más bajo.

Como tercer aspecto positivo de los locales comerciales diría que en caso de impago normalmente ese tipo de inquilino no suele tener tantos problemas para marcharse, pero llegado a las malas, siempre el desahucio sería mucho más fácil comparado con la vivienda, que ya mencionamos la problemática que tiene.

En los locales comerciales es mucho más fácil y de hecho también existe lo que se llama el desahucio express que luego en la práctica no es tan express, pero bueno  sí llegado el caso es muchísimo más fácil que la vivienda.

Como aspectos negativos diría que existe una menor demanda en los locales comerciales ya que un inquilino puede ser un emprendedor, un autónomo, una empresa. Obviamente existen mucho menos empresarios, autónomos y empresas que personas por lo cual la demanda va a ser menor. Posiblemente nos tardaremos en hacer una búsqueda de un inquilino idóneo y nos tomará más tiempo que con una vivienda.

Relacionado con el punto anterior es la oferta, encontraremos mucha menor oferta a la hora de invertir en un local comercial, sin embargo en las viviendas hay muchísima oferta. Como todos sabemos existen muchos portales inmobiliarios en donde la proporción de vivienda / local comercial puede ser fácil de 100 / 1, entonces buscar buenos locales comerciales será más difícil que buscar buenas viviendas para luego arrendar.

Como un tercer aspecto negativo digamos que al contrario de la vivienda aquí es más difícil comprar. Si compramos un local comercial con financiación el banco nos pondrá muchas más trabas, el riesgo del banco es mayor y entonces nos pedirá un desembolso mayor y una serie de requisitos y garantías mucho más altas que con la vivienda.

 

Las Oficinas

Como tercera opción de inversión en bienes raíces tenemos las oficinas y al igual que las dos anteriores estas tienen ventajas e inconvenientes.

La primera ventaja es la rentabilidad de alquilar una oficina y esta suele no ser exactamente de las mejores pero si tiene una buena rentabilidad, digamos que se situaría posiblemente entre los locales comerciales y las viviendas con lo cual estaría muy bien.

Como segundo punto positivo y relacionado con los locales comerciales pues también encontramos la facilidad de en caso de impago o de salida del inquilino, este tipo inmuebles en caso que el inquilino no pudiese pagar, este no pone grandes dificultades porque una oficina no se usa a nivel personal.

Y como tercera ventaja diría en un punto positivo es que existe mucha oferta, si queremos invertir en oficinas existe una oferta bastante amplia, mucho más amplia que los locales comerciales, no tanto como las viviendas pero sí muchísima oferta con lo cual es más fácil que encontrar locales comerciales que estén bien para comprar y luego alquilar.

Como aspectos negativos el primero sería que en caso de desaceleración económica o incluso crisis, son los primeros inmuebles en quedarse vacíos.

Como el segundo aspecto negativo diría también que existe menos demanda de gente que quiera alquilar oficinas. Normalmente el alquiler de una oficina puede ser  por un autónomo que deja de trabajar desde casa y salta a una oficina o una empresa que necesita una oficina pero igualmente la demanda de ese tipo de productos suele ser menor.

Y como tercer aspecto negativo diría que el mantenimiento al igual que pasa con la vivienda es un poco mayor, pues por averías que puedan ocurrir o cierto mobiliario, aunque también depende del contrato que tengamos con ese inquilino pero suele tomar más dedicación del propietario.

 

Garajes o Zonas de Estacionamiento

Como cuarta opción de bienes inmuebles de inversión en bienes raíces o bienes inmuebles están los parkings, garajes o zonas de estacionamiento, sobre todo enfocado a particulares más que para empresas, no hablamos de grandes parkings como en la típica plaza de parking que un propietario alquila.

Como primer punto diría que en términos de rentabilidad yo creo que este este inmueble es posiblemente el más rentable, tiene la rentabilidad más alta incluso comparado con los locales comerciales debido al segundo punto que es la escasez.

La escasez, si tenemos una buena plaza de parking lo más probable es que sea bastante fácil de alquilar precisamente por la escasez. Hay zonas en ciudades que no se permite construir parkings, ya no hay espacio para parkings y si hablamos de un comunitario pues son las plazas que hay por lo cual siempre la demanda va a ser mayor.

Como punto positivo también diría que el mantenimiento aquí es prácticamente nulo,  aquí la única preocupación que tenemos obviamente es de estar pendiente de que el inquilino nos pague el alquiler, pero más allá de obviamente los papeles, permisos, impuestos que tengamos que pagar este inmueble no va a  necesitar más atención de nuestra parte.

Y un punto más positivo que también destacaría de este tipo de inversión es el hecho de que requiere poca inversión, es sin duda el inmueble más accesible en términos económicos, puede que dependa de la ciudad, pero por mucho menos dinero puedes adquirir un parking pero repito depende de cada ciudad. En Santiago obviamente el precio de parking es muchísimo mayor que en Rancagua, pero es muchísimo más económico que la vivienda y muchísimo más económico que los locales comerciales.

Como punto negativo de este inmueble diría que requiere también atención y gestión, si tenemos cinco plazas de parking requerirá de estar pendiente de que nos paguen esos cinco inquilinos, requerirá un proceso de gestión que será parecido que si tuviésemos cinco locales comerciales pero claro con importes mucho más pequeños, con lo cual no es lo mismo gestionar cuatro locales comerciales  de $600.000 c/u mensuales que cuatro plazas de parking de $100.000 mensuales c/u. El tiempo es el mismo, pero obviamente el importe es muchísimo menor.

Como segundo aspecto negativo diría es que hay pocas plazas de parking, y son inversiones que no se pueden hacer en cantidad por permisos, por ubicación y por espacio físico, con lo cual siempre nos va a costar mucho trabajo encontrar una buena plaza de parking y que luego sea rentable para alquilar.

Y como último aspecto negativo diría que es la limitación que tienen este tipo de productos inmobiliarios porque las plazas de parking cuando se hacen y más  si invertimos en unas plazas de parking con más antigüedad son muy limitados entonces no podremos adaptarnos tan fácilmente de acorde como vaya evolucionando en este caso el sector automotriz además que hay vehículos más grandes y en muchos edificios, muchos barrios que tienen plazas de parking pensadas para vehículos de hace 30 años y hay vehículos que prácticamente no caben, entonces eso es un inconveniente que tiene esto de cara a largo plazo.

 

Los Terrenos

Y como quinto y último serían los terrenos, invertir en terrenos, en basto que no tienen absolutamente nada.

La primera ventaja que tiene sin duda es el precio, el costo por metro cuadrado en este tipo de inversión es el menor de todos, con lo cual es mucho más accesible para su compra.

Como punto positivo diría que es muy versátil. Si tenemos un terreno y contamos con los permisos podemos construir desde parkings, viviendas, locales comerciales con lo cual lo hace muy versátil y podemos hacer que el proyecto se convierta en algo mucho más interesante.

Derivado de eso también muy importante es que un terreno puede tener con el paso del tiempo una revalorización muchísimo más alta. Yo no especularía solo por el terreno, sobre todo si tiene una buena ubicación, pero siempre va a tener una revalorización muy positiva si se invierte de manera adecuada, si se deja solo como terreno solamente para especular recomendaría otro tipo de inmuebles aunque en este caso se le puede ver un punto positivo, sí porque hay empresas que  puedan alquilar ese espacio o terreno, pero eso también depende de la normativa, de la ubicación de ese terreno y de la viabilidad del mismo.

Pero por regla general los terrenos no se alquilan, con lo cual, eso es lo principal, no tendremos ningún ingreso mensual con un terreno.

Como segundo aspecto diría que tiene una especulación muy baja, aquí invertir en un terreno yo lo haría solamente en una fase muy avanzada de inversión porque hablamos de algo que puede o no puede pasar y en un periodo de plazo posiblemente largo. A menos que contemos con un proyecto, con un plan de ejecución de obras en ese terreno, entonces sí que interesa invertir en ese inmueble pero si no se tiene un plan, no recomendaría ese tipo de inversión.

Por último diría como aspecto negativo de este bien inmueble es que depende mucho de la ubicación. Será crítico donde se encuentre, si se pueden ejecutar proyectos, si se puede especular porque va a  ocurrir algún acontecimiento para uso exterior, entonces estaremos muy condicionados posiblemente más que el resto por la ubicación.