Consejos para hacer una valoración Inmobiliaria

Una valoración inmobiliaria es el cálculo realizado por un tasador para obtener una aproximación lo más cercana a la realidad el valor comercial de un bien inmueble, es decir el precio del mercado que se está dispuesto a pagar por un bien en el momento que realizamos esa evaluación.

En el gremio de los tasadores inmobiliarios existe una máxima que dice que todo inmueble cuesta tanto como alguien está dispuesto a pagar por él, o dicho de otro modo es el punto de encuentro entre las expectativas del vendedor y las del comprador. Los inmuebles objeto de valoración por un arquitecto o arquitecto técnico son todos los edificios, viviendas de todos los tipos incluidos sus anexos, locales comerciales, naves industriales, centros comerciales, hoteles, residencias de ancianos, centros educativos, hospitales, etc. Así como el suelo sobre el cual se asienta la propiedad. En función del fin que tenga informe se clasifican en cinco grupos:

- Tasaciones de mercado

- Tasaciones hipotecarias

- Valoraciones catastrales

- Tasaciones periciales contradictorias

- Peritaciones judiciales

Las tasaciones de mercados son libres, sin estructura definida, el tasador elige un modelo más adecuado y sirven como información previa a la declaración de herederos como valoraciones de activos de sociedades o para la compra de inmuebles.

Las tasaciones hipotecarias son encargadas por los compradores a través de entidades financieras con objeto de conocer el valor del inmueble a la hora de solicitar una hipoteca, Deben cumplir la orden ministerial de tasaciones inmobiliarias y deben ser validadas por una sociedad de tasaciones escrita en el registro del banco.

Las valoraciones catastrales se utilizan para hallar los valores catastrales de líneas rústicos y urbanos, sirven como base de datos para las administraciones del estado tanto autonómicas como locales y determinar los impuestos. Suelen tener un valor mucho más bajo que el de mercado y se utilizan en procedimiento de suspensión forzosa.

Las tasaciones periciales contradictorias son tasaciones de mercado y por tanto son libres, pudiendo el técnico elegir libremente el método y la forma de realización para obtener el valor de mercado.

Las peritaciones judiciales se utilizan en procedimientos civiles y el técnico es nombrado por una de las partes implicadas o por el propio juez. Se pueden utilizar todos los métodos incluso más de uno en una misma valoración y se valoran independientemente el suelo y la edificación. Necesitaremos diferente documentación que debemos recopilar antes de comenzar nuestro trabajo

Documentación relativa al registro, escrituras o notas simple y documentación  en caso de que el inmueble tenga contrato de alquiler, referencia catastral, etc.

Durante la visita al inmueble debemos recopilar gran cantidad de información, debemos dar un paseo por la zona y observar el entorno y hacer un marcado con facilidad si disponemos de parques, centros comerciales, colegios, supermercados, transporte público, comunicaciones por carreteras y estudiar el estado general de conservación de todas estas estructuras.

Con respecto al inmueble debemos fijarnos en el edificio, como es su fachada, la orientación que tienen las diferentes ventanas de dicho inmueble, la ubicación que ocupa dentro del edificio.

Dentro del inmueble observaremos la distribución, las calidades interiores y su estado de conservación, si está reformado o no, visitaremos todos los anexos que tenga, garajes, trasteros, observaremos si la propiedad tiene zonas comunes tales como piscinas, parques y otros.

Realizaremos un plano del inmueble, tomaremos nota de las orientaciones de las fachadas y los deslindes, ubicaremos en un plano de situación el inmueble con respecto al barrio en el que se enclava y con respecto a la ciudad.

Al llegar a la oficina debemos examinar toda la información que tenemos y comenzar a realizar nuestro informe donde incluiremos toda la información recopilada de manera organizada y según el objetivo de la valoración y el tipo de inmueble utilizaremos el método más adecuado.

El método de comparación es el que nos aporta un valor más cercano a la realidad ya que comparamos los inmuebles con otros similares como organizando sus cualidades para obtener un precio por metro cuadrado que es el método más utilizado.

El método residual estático se utiliza cuando lo que queremos valorar es un solar dentro de una ciudad, se basa en la promoción inmobiliaria que se puede llegar a desarrollar en ese solar. El método de costo está basado en el costo de la construcción menos la depreciación por la antigüedad al que llamaremos el valor del suelo sobre el que se asienta, cuando el inmueble está arrendado o se va a utilizar para el alquiler utilizaremos el método de capitalización que consiste en calcular el valor del inmueble en función de las rentas futuras que se estima sea capaz de generar

Una vez calculado el valor del inmueble, emitiremos y firmaremos el informe asumiendo la veracidad de todos los datos reflejados en él y nuestra total independencia a la hora de realizarlo.